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第一章　城市綜合體行業(yè)概述
1.1　城市綜合體的界定
1.1.1　城市綜合體的定義
1.1.2　城市綜合體的特征
1.1.3　城市綜合體的類型
1.2　城市綜合體的功能
1.2.1　城市綜合體的普遍功能
1.2.2　城市綜合體的特殊功能
第二章　2021-2022年中國(guó)城市綜合體市場(chǎng)投資環(huán)境分析
2.1　宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境
2.1.1　全球經(jīng)濟(jì)貿(mào)易形勢(shì)
2.1.2　中國(guó)經(jīng)濟(jì)緩中企穩(wěn)
2.1.3　人民幣匯率的變動(dòng)
2.2　市場(chǎng)需求環(huán)境
2.2.1　我國(guó)國(guó)民收入及消費(fèi)水平現(xiàn)狀
2.2.2　消費(fèi)升級(jí)對(duì)城市綜合體的需求
2.2.3　產(chǎn)業(yè)升級(jí)對(duì)城市綜合體的需求
2.3　中國(guó)城市化進(jìn)程
2.3.1　城市化催生城市綜合體
2.3.2　城市化對(duì)城市綜合體的訴求
2.3.3　我國(guó)城市化發(fā)展現(xiàn)狀
2.4　中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀
2.4.1　市場(chǎng)開(kāi)發(fā)逐年增長(zhǎng)
2.4.2　市場(chǎng)基本平穩(wěn)運(yùn)行
2.4.3　市場(chǎng)主要特征分析
第三章　2021-2022年中國(guó)城市綜合體投資市場(chǎng)現(xiàn)狀分析
3.1　2021-2022年我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)投資形勢(shì)
3.1.1　投資價(jià)值低估
3.1.2　投資增速高于住宅
1.1.1　投資過(guò)熱已受關(guān)注
1.1.2　投資風(fēng)險(xiǎn)不斷增加
3.2　2021-2022年我國(guó)城市綜合體市場(chǎng)投資形勢(shì)
3.2.1　越發(fā)受投資商青睞
3.2.2　成房企關(guān)注新熱點(diǎn)
3.2.3　總體投資開(kāi)發(fā)特點(diǎn)
3.2.4　局部投資過(guò)熱顯現(xiàn)
3.3　2021-2022年我國(guó)城市綜合體市場(chǎng)開(kāi)發(fā)規(guī)模
3.3.1　存量市場(chǎng)分析
3.3.2　供應(yīng)量市場(chǎng)分析
3.3.3　市場(chǎng)態(tài)勢(shì)分析
3.3.4　開(kāi)發(fā)商態(tài)勢(shì)分析
3.4　我國(guó)城市綜合體投資盈利模式分析
3.4.1　投資盈利模式綜述
3.4.2　企業(yè)普遍模式
3.4.3　龍頭企業(yè)模式
3.5　上市公司城市綜合體項(xiàng)目投資盈利模式分析
3.5.1　項(xiàng)目選擇與風(fēng)險(xiǎn)控制
3.5.2　項(xiàng)目定位模型研究
3.5.3　產(chǎn)品創(chuàng)新與成本控制
3.5.4　資金收回與價(jià)值最大化
3.5.5　戰(zhàn)略聯(lián)盟與連鎖開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略
第四章　2021-2022年中國(guó)城市綜合體市場(chǎng)融資狀況分析
4.1　2021-2022年中國(guó)房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀分析
4.1.1　房地產(chǎn)信貸規(guī)模巨大
4.1.2　房企股權(quán)融資快速增長(zhǎng)
4.1.3　債券融資艱難推進(jìn)
4.1.4　房地產(chǎn)信托突出風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控
4.1.5　房地產(chǎn)私募基金創(chuàng)出新高
4.2　我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)融資模式解析
4.2.1　房地產(chǎn)信托
4.2.2　房地產(chǎn)抵押貸款證券化（MBS）
4.2.3　房地產(chǎn)基金
4.2.4　房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）
4.3　我國(guó)城市綜合體項(xiàng)目融資方式分析
4.3.1　開(kāi)發(fā)商的融資模式
4.3.2　上市公司短期融資方式
4.3.3　上市公司長(zhǎng)期融資方式
4.4　我國(guó)城市綜合體融資的問(wèn)題分析
4.4.1　融資渠道單一
4.4.2　受制于資金壓力
4.4.3　資金鏈緊張
4.4.4　亟待融資模式創(chuàng)新
第五章　城市綜合體投資價(jià)值分析模型的建立
5.1　商圈等級(jí)和規(guī)模決定價(jià)值
5.1.1　商圈理論
5.1.2　零售引力規(guī)律
5.1.3　商圈飽和度
5.1.4　商圈等級(jí)和規(guī)模決定物業(yè)價(jià)值
5.2　模型的基本假設(shè)
5.2.1　隱藏的前提條件
5.2.2　直接的前提條件
5.2.3　約束條件
5.3　模型的建立
5.3.1　銷售價(jià)值定位模型構(gòu)建
5.3.2　單一業(yè)態(tài)的價(jià)值區(qū)間
5.3.3　城市綜合體整體價(jià)值最佳規(guī)模及最佳區(qū)間的計(jì)算
5.4　城市綜合體投資價(jià)值綜合分析體系
5.4.1　指標(biāo)設(shè)計(jì)的原則
5.4.2　指標(biāo)體系的建立
5.4.3　評(píng)價(jià)模型的建立
5.5　城市綜合體項(xiàng)目案例投資價(jià)值分析
5.5.1　項(xiàng)目簡(jiǎn)介
5.5.2　項(xiàng)目產(chǎn)品分析
5.5.3　項(xiàng)目區(qū)位分析
5.5.4　項(xiàng)目商圈分析
5.5.5　項(xiàng)目消費(fèi)能力分析
5.5.6　項(xiàng)目投資價(jià)值評(píng)價(jià)
第六章　中國(guó)城市綜合體市場(chǎng)投資機(jī)會(huì)及前景分析
6.1　城市綜合體的價(jià)值體系
6.1.1　區(qū)域價(jià)值
6.1.2　商業(yè)價(jià)值
6.1.3　銷售價(jià)值
6.1.4　經(jīng)營(yíng)價(jià)值
6.1.5　資產(chǎn)價(jià)值
6.1.6　資本價(jià)值
6.2　城市綜合體市場(chǎng)的投資機(jī)遇
6.2.1　城市化發(fā)展方向
6.2.2　投資價(jià)值明顯
6.2.3　具備天然優(yōu)勢(shì)
6.2.4　市場(chǎng)需求旺盛
6.3　二三線城市綜合體投資機(jī)會(huì)分析
6.3.1　二三線城市投資機(jī)遇分析
6.3.2　三類城市綜合體潛力巨大
6.3.3　不同種類物業(yè)投資簡(jiǎn)析
6.4　縣級(jí)城市綜合體的投資機(jī)會(huì)分析
6.4.1　商業(yè)升級(jí)的機(jī)遇
6.4.2　具有市場(chǎng)潛力和空間
6.4.3　區(qū)域經(jīng)濟(jì)作支撐
6.4.4　投資環(huán)境相對(duì)有利
6.4.5　政府開(kāi)發(fā)意愿強(qiáng)烈
6.4.6　應(yīng)把握其商業(yè)機(jī)理
6.5　城市綜合體市場(chǎng)的投資前景
6.5.1　投資市場(chǎng)空間分析
6.5.2　一線城市投資前景分析
6.5.3　二三線城市投資前景分析
第七章　城市綜合體的投資風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避分析
7.1　城市綜合體項(xiàng)目的主要風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避
7.1.1　項(xiàng)目財(cái)務(wù)與金融風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避
7.1.2　項(xiàng)目規(guī)劃業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避
7.1.3　市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避
7.1.4　招商和運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避
7.1.5　系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避
7.2　城市綜合體項(xiàng)目投資的法律風(fēng)險(xiǎn)管理
7.2.1　政策風(fēng)險(xiǎn)及其管理
7.2.2　資金風(fēng)險(xiǎn)及其管理
7.2.3　施工風(fēng)險(xiǎn)及其管理
7.2.4　營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn)及其管理
7.2.5　運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)及其管理
7.3　城市綜合體運(yùn)營(yíng)模式的風(fēng)險(xiǎn)與規(guī)避
7.3.1　出售產(chǎn)權(quán)模式的風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避
7.3.2　整體出租模式的風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避
7.3.3　分零租賃模式的風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避
7.3.4　混合模式的風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避
第八章　城市綜合體的風(fēng)險(xiǎn)控制分析
8.1　基礎(chǔ)理論概述
8.1.1　城市綜合體風(fēng)險(xiǎn)控制的意義
8.1.2　研究?jī)?nèi)容與方法
8.1.3　城市綜合體風(fēng)險(xiǎn)控制的理論基礎(chǔ)
8.2　城市綜合體風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別方法分析
8.2.1　專家調(diào)查法
8.2.2　故障樹(shù)分析法
8.2.3　敏感性分析法
8.2.4　情景分析法
8.2.5　核對(duì)表法
8.2.6　主要依據(jù)
8.3　城市綜合體風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估方法分析
8.3.1　敏感性分析法
8.3.2　項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)概率估算方法
8.3.3　決策樹(shù)
8.3.4　專家決策法
8.3.5　層次分析法
8.3.6　對(duì)比及選擇
8.4　城市綜合體風(fēng)險(xiǎn)防范分析
8.4.1　風(fēng)險(xiǎn)防范分類
8.4.2　預(yù)防型風(fēng)險(xiǎn)防范策略
8.4.3　非預(yù)防型風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略
8.5　城市綜合體風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控分析
8.5.1　風(fēng)險(xiǎn)圖表示法
8.5.2　審核檢查法
8.5.3　偏差分析法
8.6　項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制案例分析
8.6.1　項(xiàng)目概況
8.6.2　項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與分析
8.6.3　項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制的措施
第九章　中國(guó)城市綜合體市場(chǎng)政策背景分析
9.1　2021-2022年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策分析
9.1.1　宏觀調(diào)控政策
9.1.2　開(kāi)發(fā)及市場(chǎng)管理政策
9.1.3　土地政策
9.1.4　金融政策
9.2　重點(diǎn)政策對(duì)城市綜合體市場(chǎng)的影響分析
9.2.1　政策的總體影響形勢(shì)
9.2.2　調(diào)控政策的利好影響
9.2.3　調(diào)控政策的不利影響
9.2.4　信貸政策的影響分析
9.3　主要相關(guān)政策法規(guī)
9.3.1　《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》
9.3.2　《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》
9.3.3　《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》
9.3.4　《中華人民共和國(guó)土地管理法》

圖表目錄
圖表　2018-2021年世界經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)趨勢(shì)
圖表　2016-2021年世界貨物貿(mào)易量增長(zhǎng)率趨勢(shì)
圖表　2019-2020年我國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值同比增長(zhǎng)速度
圖表　2020年國(guó)民經(jīng)濟(jì)主要統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)
圖表　2021-2022年我國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)速度（累計(jì)同比）
圖表　2021年國(guó)民經(jīng)濟(jì)主要統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)
圖表　2019-2020年我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實(shí)際增長(zhǎng)速度
圖表　2019-2020年我國(guó)農(nóng)村居民人均收入實(shí)際增長(zhǎng)速度
圖表　2021-2022年我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實(shí)際增長(zhǎng)速度（累計(jì)同比）
圖表　2021-2022年我國(guó)農(nóng)村居民人均收入實(shí)際增長(zhǎng)速度
圖表　2018年、2020年我國(guó)居民消費(fèi)價(jià)格同比上漲情況
圖表　2020年12月-2022年9月我國(guó)居民消費(fèi)價(jià)格漲跌情況（月度同比）
圖表　2018年、2020年我國(guó)社會(huì)消費(fèi)品零售總額名義增速（月度同比）
圖表　2020年12月-2022年9月我國(guó)社會(huì)消費(fèi)品零售總額分月同比增長(zhǎng)速度
圖表　2019-2020年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速
圖表　2020年1-12月東中西部地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況
圖表　2019-2020年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積增速
圖表　2019-2020年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金增速
圖表　2021-2022年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速
圖表　2022年1-9月份東中西部地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況
圖表　2021-2022年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積增速
圖表　2021-2022年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年到位資金增速
圖表　2019-2020年全國(guó)商品房銷售面積及銷售額增速
圖表　2020年1-12月份東中西部地區(qū)房地產(chǎn)銷售情況
圖表　2020年1-12月份全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷售情況
圖表　2021-2022年全國(guó)商品房銷售面積及銷售額增速
圖表　2022年1-9月份東中西部地區(qū)房地產(chǎn)銷售情況
圖表　2022年1-9月份全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷售情況
圖表　2021-2022年一線城市商品住宅成交面積
圖表　2021-2022年典型二線城市商品住宅成交面積
圖表　2021-2022年典型三四線城市商品住宅成交面積
圖表　2021年全國(guó)典型熱銷項(xiàng)目
圖表　2017-2021年中國(guó)城市住房（一手房）價(jià)格288指數(shù)
圖表　2021年53個(gè)重點(diǎn)城市經(jīng)營(yíng)性用地成交情況
圖表　2021年53個(gè)重點(diǎn)城市經(jīng)營(yíng)性用地高溢價(jià)地塊幅數(shù)及占比
圖表　2020年優(yōu)質(zhì)辦公樓售價(jià)/高端公寓售價(jià)
圖表　2010-2020年辦公樓與商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售增速
圖表　2010-2020年辦公樓與商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資增速
圖表　2020年重點(diǎn)城市的城市綜合體存量分布
圖表　2020年重點(diǎn)城市的城市綜合體存量排名
圖表　2020年重點(diǎn)城市的城市綜合體區(qū)域?qū)傩耘c物業(yè)組合
圖表　2020年重點(diǎn)城市的城市綜合體存量區(qū)域?qū)傩裕ò疵娣e）
圖表　2020年已開(kāi)通軌道交通的重點(diǎn)城市的城市綜合體區(qū)域?qū)傩耘c軌道交通情況（按數(shù)量）
圖表　2020年規(guī)劃建設(shè)軌道交通的重點(diǎn)城市的城市綜合體區(qū)域?qū)傩耘c軌道交通情況（按數(shù)量）
圖表　重點(diǎn)城市的城市綜合體面積增長(zhǎng)情況及預(yù)測(cè)
圖表　重點(diǎn)城市的城市綜合體數(shù)量增長(zhǎng)情況及預(yù)測(cè)
圖表　2021-2022年20個(gè)重點(diǎn)城市綜合體增量預(yù)估
圖表　重點(diǎn)城市的城市綜合體未來(lái)增量區(qū)域?qū)傩裕ò疵娣e）
圖表　重點(diǎn)城市的城市綜合體未來(lái)增量區(qū)域?qū)傩耘c軌道交通情況（按數(shù)量）
圖表　重點(diǎn)城市的城市綜合體未來(lái)增量區(qū)域?qū)傩耘c物業(yè)組合
圖表　2020年重點(diǎn)城市的城市綜合體市場(chǎng)存量、增量
圖表　2020年中國(guó)城市綜合體體量排行榜
圖表　我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資盈利模式匯總
圖表　上市公司開(kāi)發(fā)城市綜合體項(xiàng)目選擇模型
圖表　廉價(jià)EST模型
圖表　上海正大廣場(chǎng)
圖表　面向白領(lǐng)與金領(lǐng)顧客的城市綜合體定位模型
圖表　無(wú)錫華潤(rùn)萬(wàn)象城
圖表　無(wú)錫華潤(rùn)萬(wàn)象城項(xiàng)目物業(yè)功能定位
圖表　3萬(wàn)平方米商業(yè)街區(qū)業(yè)態(tài)規(guī)劃
圖表　無(wú)錫萬(wàn)象城購(gòu)物中心業(yè)態(tài)
圖表　二期商業(yè)街區(qū)4萬(wàn)平方米
圖表　上海交通樞紐型城市綜合體產(chǎn)品模型
圖表　2020年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)貸款余額季度變化情況
圖表　2015-2020年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)貸款變化趨勢(shì)
圖表　2017-2020年住房公積金變化情況
圖表　2020年全國(guó)住房公積金運(yùn)營(yíng)情況
圖表　2021-2022年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金來(lái)源累計(jì)同比增速
圖表　2019-2020年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源增長(zhǎng)率
圖表　2014-2020年我國(guó)房地產(chǎn)信托成立情況
圖表　我國(guó)房地產(chǎn)基金數(shù)量（只）與規(guī)模（億元）發(fā)展情況
圖表　REITs運(yùn)作模式
圖表　我國(guó)城市綜合體融資模式
圖表　商圈的劃定示意圖
圖表　城市綜合體項(xiàng)目?jī)r(jià)值評(píng)估指標(biāo)體系
圖表　徐州世茂廣場(chǎng)示意圖
圖表　徐州世茂廣場(chǎng)區(qū)位圖
圖表　徐州地區(qū)商圈示意圖
圖表　項(xiàng)目評(píng)價(jià)結(jié)果
圖表　各指標(biāo)權(quán)重及隸屬度
圖表　諾瑟姆（美國(guó)）城市發(fā)展“S”型曲線
圖表　房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律示意圖
圖表　商業(yè)形態(tài)發(fā)展階段
圖表　城市吸引力模型結(jié)論
圖表　城市綜合體風(fēng)險(xiǎn)防范分類圖
圖表　風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)示意圖
圖表　2021年新一屆政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的主要表態(tài)
圖表　2021年公布細(xì)則及房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的省市
圖表　重點(diǎn)城市細(xì)則內(nèi)容解析
圖表　2017年12月-2022年9月十大城市住宅均價(jià)及環(huán)比變化
圖表　部分城市在“國(guó)五條”之后出臺(tái)的各項(xiàng)配套政策
圖表　2020年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及市場(chǎng)管理政策事件匯總
圖表　2017年至2021年全國(guó)保障房計(jì)劃及完成情況
圖表　2021年各地發(fā)布的保障性安居工程建設(shè)措施
圖表　2014年至2021年經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作會(huì)議有關(guān)房產(chǎn)稅內(nèi)容
圖表　2020年房地產(chǎn)土地調(diào)控政策事件匯總
圖表　深圳原集體土地入市收益分配方式
圖表　各地土地供應(yīng)創(chuàng)新舉措
圖表　2020年房地產(chǎn)金融政策事件匯總
圖表　2015年-2021年新增人民幣貸款額及M2同比增速
圖表　2021年Shibor變化走勢(shì)
圖表　2021年公積金政策收緊相關(guān)內(nèi)容
圖表　城鄉(xiāng)用地分類中英文對(duì)照表
圖表　城市建設(shè)用地分類中英文對(duì)照表
圖表　城鄉(xiāng)用地分類和代碼
圖表　城鄉(xiāng)用地分類和代碼續(xù)表
圖表　城市建設(shè)用地分類和代碼
圖表　城市建設(shè)用地分類和代碼續(xù)表一
圖表　城市建設(shè)用地分類和代碼續(xù)表二
圖表　城市建設(shè)用地分類和代碼續(xù)表三
圖表　除首都以外的現(xiàn)有城市規(guī)劃人均城市建設(shè)用地指標(biāo)（m2/人）
圖表　人均居住用地面積指標(biāo)（m2/人）
圖表　規(guī)劃建設(shè)用地結(jié)構(gòu)
圖表　城鄉(xiāng)用地匯總表
圖表　城市建設(shè)用地平衡表
圖表　中國(guó)建筑氣候區(qū)劃圖

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